Apa Itu Transit Oriented Development (TOD)?
Di tengah pertumbuhan kota yang semakin pesat, persoalan transportasi menjadi salah satu tantangan utama yang dihadapi banyak kota di dunia, termasuk Indonesia. Pertumbuhan penduduk, peningkatan aktivitas ekonomi, serta tingginya penggunaan kendaraan pribadi menyebabkan berbagai persoalan seperti kemacetan, polusi udara, kebutuhan ruang parkir, hingga meningkatnya waktu perjalanan.
Salah satu pendekatan yang berkembang untuk menjawab persoalan tersebut adalah Transit Oriented Development (TOD) atau pembangunan kawasan berorientasi transit. Konsep ini pada dasarnya tidak hanya berbicara tentang membangun transportasi umum, tetapi juga tentang bagaimana transportasi, tata ruang, penggunaan lahan, dan aktivitas masyarakat dirancang sebagai satu kesatuan.
Dengan demikian, TOD bukan sekadar membangun gedung di sekitar stasiun. TOD merupakan pendekatan pembangunan kawasan yang menjadikan sistem transportasi publik sebagai salah satu penggerak utama perkembangan kawasan.
Dari Mana Konsep TOD Berasal?
Konsep TOD banyak dikaitkan dengan pemikiran Peter Calthorpe, seorang arsitek dan urban planner yang memperkenalkan konsep TOD secara luas melalui bukunya The Next American Metropolis: Ecology, Community, and the American Dream yang diterbitkan pada tahun 1993.
Calthorpe menggambarkan TOD sebagai kawasan dengan penggunaan lahan campuran (mixed-use) yang berada dalam jarak berjalan kaki dari sistem transit regional. Kawasan tersebut dirancang agar masyarakat dapat mengakses tempat tinggal, pekerjaan, pelayanan publik, dan kegiatan komersial dengan lebih mudah melalui transportasi umum dan berjalan kaki.
Konsep “3D”: Density, Diversity, dan Design
Salah satu karya ilmiah penting yang membantu menjelaskan hubungan antara bentuk kawasan perkotaan dan perilaku perjalanan adalah penelitian Robert Cervero dan Kara Kockelman (1997) berjudul Travel Demand and the 3Ds: Density, Diversity, and Design.
Penelitian tersebut menguji bagaimana karakteristik lingkungan binaan (built environment) melalui tiga dimensi—Density, Diversity, dan Design—berhubungan dengan tingkat perjalanan dan pilihan moda transportasi.
1. Density — Kepadatan
Kepadatan berkaitan dengan jumlah penduduk, aktivitas, bangunan, atau intensitas pemanfaatan lahan dalam suatu kawasan.
Dalam konteks TOD, kawasan di sekitar simpul transit dapat dikembangkan dengan intensitas yang relatif lebih tinggi. Tujuannya adalah menciptakan cukup banyak aktivitas dan pengguna yang dapat dilayani oleh transportasi publik.
Namun, kepadatan tidak berarti sekadar membangun gedung setinggi mungkin. Kepadatan harus diimbangi dengan kapasitas transportasi, ruang publik, fasilitas pejalan kaki, utilitas, dan kualitas lingkungan.
2. Diversity — Keberagaman Fungsi
Kawasan TOD idealnya tidak hanya terdiri atas satu jenis kegiatan.
Dalam satu kawasan dapat terdapat:
hunian + perkantoran + perdagangan + fasilitas publik + ruang terbuka + fasilitas transportasi.
Konsep ini disebut mixed-use development.
Keberagaman fungsi memungkinkan seseorang memenuhi beberapa kebutuhan dalam kawasan yang relatif dekat sehingga mengurangi kebutuhan melakukan perjalanan jauh.
3. Design — Desain Kawasan
Desain berkaitan dengan bagaimana ruang kota dirancang agar mudah diakses oleh manusia.
Misalnya:
- trotoar yang nyaman;
- jalur penyeberangan;
- koneksi antargedung;
- jalur sepeda;
- akses menuju stasiun;
- ruang publik;
- integrasi antarmoda; dan
- lingkungan yang ramah bagi pejalan kaki.
Cervero dan Kockelman menemukan bahwa kepadatan, keberagaman penggunaan lahan, serta desain yang berorientasi pada pejalan kaki secara umum berkaitan dengan pengurangan perjalanan dan peningkatan penggunaan moda non-mobil, meskipun pengaruhnya tidak selalu besar dan bersifat kontekstual.
Apa Prinsip TOD Menurut Regulasi Indonesia?
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2017 memberikan prinsip TOD berupa pengembangan kawasan campuran serta kawasan padat dan terpusat yang terintegrasi dengan sistem transportasi massal.
Secara sederhana, prinsip tersebut dapat dipahami melalui beberapa aspek.
Pertama, meningkatkan penggunaan transportasi umum
TOD diarahkan untuk mendorong mobilitas berkelanjutan melalui peningkatan penggunaan angkutan umum massal.
Jadi, transportasi publik bukan hanya fasilitas pendukung pembangunan kawasan. Sebaliknya, transportasi publik menjadi bagian penting dalam membentuk struktur kawasan.
Kedua, menyediakan fasilitas pejalan kaki dan moda tidak bermotor
TOD juga harus memperhatikan masyarakat yang berjalan kaki maupun menggunakan moda tidak bermotor.
Hal ini sangat penting karena perjalanan menggunakan kereta api, MRT, LRT, atau BRT hampir selalu melibatkan perjalanan awal dan akhir (first mile–last mile).
Jika seseorang turun dari kereta tetapi harus berjalan di trotoar yang rusak, menyeberang jalan tanpa fasilitas yang aman, atau tidak memiliki koneksi ke angkutan lanjutan, maka keberadaan transportasi massal belum sepenuhnya menghasilkan kawasan yang berorientasi transit.
Ketiga, mengintegrasikan berbagai fungsi kawasan
Regulasi juga menekankan integrasi fungsi dan fasilitas kawasan dengan struktur ruang kota serta pengembangan kawasan campuran.
Inilah alasan mengapa TOD berkaitan erat dengan konsep mixed-use development.
Keempat, menciptakan kawasan yang padat dan kompak
TOD mendorong pengembangan kawasan dengan intensitas sedang hingga tinggi untuk membentuk lingkungan yang relatif padat.
Namun, kepadatan tersebut harus dirancang secara proporsional dengan kapasitas transportasi dan lingkungan.
Kelima, mengurangi kebutuhan perjalanan
Salah satu prinsip penting TOD adalah penataan fungsi kawasan untuk mengurangi kebutuhan jarak perjalanan.
Bayangkan seseorang tinggal di apartemen dekat stasiun, bekerja di kawasan yang dapat dicapai dengan kereta, membeli kebutuhan sehari-hari di kawasan yang sama, dan memiliki akses terhadap fasilitas kesehatan maupun ruang publik tanpa harus menggunakan kendaraan pribadi.
Dalam kondisi tersebut, kota tidak hanya menyediakan transportasi publik, tetapi juga menciptakan lingkungan yang memungkinkan masyarakat mengurangi ketergantungan terhadap kendaraan pribadi.
